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北京二批次集中供地收官 總成交金額499.6億元

來源:中房網 2022-06-02 09:12中投網 A-A+

  6月1日17時30分,隨著最后一聲槌響,北京二批次集中供地落下帷幕,總成交金額499.6 億元。

  北京本輪集中供地共推出17宗地塊,其中,朝陽5宗、豐臺5宗、石景山1宗、昌平3宗、順義2宗、平谷1宗。最終有14宗地塊順利成交,3宗地塊流拍,其中有7宗地塊在5月31日線上競價環節中以底價成交。此次集中供地共計完成出讓建設用地約74.37萬平方米,約新增144.7萬平方米商品房,成交樓面均價約為3.45萬元/平方米,綜合溢價率為5.35%。

  本次有超過30家開發商和聯合體參與競爭,既有華潤、保利、中海、中糧、中鐵建等央企、國企,也有北京城建、住總、首開在內的北京本土“熱門選手”。從成交主體來看,除龍湖一家民企外,其余均為央企或地方國企,如華潤、中海、大悅城、住總、城建、首開、首鋼、中建一局等房企此次均有斬獲。

  華潤成為本輪集中供地拿地最多、金額最大企業,相繼以74.7億元、44.16億元入手北京豐臺亞林西地塊、昌平區北七家鎮平西府地塊,總競拍價款達118.86億元。

  中建系亦勢頭很足,6月1日上午場接連斬獲北京太陽宮、奶西村等熱門地塊。中海不遑多讓,將北京石景山衙門口、順義新城19街地塊收入囊中。北京城建則低調拿下昌平土城新村和平谷府前街地塊。

  據一位房企投拓人士透露,此次供地相對火熱主要系利潤相對可觀,超過7成地塊利潤可以達到8%~10%,即便是需要共建的也有五六個利潤點。

  有分析人士稱,北京土地市場分化依然明顯,企業出價分布非常不均衡,房企并未完全走出資金壓力。

  4宗地塊出現熔斷進入搖號階段

  6月1日,北京第二批次集中供地進入現場競價。

  上午出讓的是位于北京朝陽的3宗地塊,下午出讓的是位于北京豐臺、順利、昌平的4宗地塊,其中,有4宗地塊觸頂熔斷后進入搖號階段。

  北京朝陽太陽宮地塊是6月1日上午開拍的首宗地塊,也是本輪土拍的熱門地塊之一,吸引了中海、大悅城+廈門國貿、金茂、中建智地、城建+華潤、首開+保利+建工、中建玖合等7家房企及聯合體報名參與競拍。

  現場競拍前,太陽宮地塊已報價7次至59.9億元。拍地現場,經過15輪競價后觸及上限價66.815億元,隨后7家房企和聯合體參與搖號,確認大悅城+廈門國貿為地價上限競拍人,進入競政府持有產權份額環節。

  作為三環背靠中國人民大學附屬中學的朝陽區學區房,北京太陽宮地塊位置絕佳,配套資源非常豐富;且一二手房價倒掛超3萬元/平方米的價格優勢,是吸引房企競拍的重要原因。

  據消息人士透露,多數房企未能參與主要是受北京相關文件影響。2013年,北京市住建委發文稱套均建筑面積140平方米以上的住宅樓棟拿預售證,需要8層以下的建筑施工進度封頂,8層以上的主體要完工一半。

  為了鼓勵裝配式建筑發展,2017年北京發布文件,裝配式建筑可不受此進度限制。不過就在4月25日,北京市政府宣布廢止2017年文件,未再為裝配式建筑放開進度要求,這也就意味著原本可以在今年下半年開盤的太陽宮,預計將于明年下半年方可入市。以太陽宮地價上限66億元、年利息5%粗略計算,至少需要3.3億元資金成本。

  此外,北京太陽宮地塊還有10%政府持有份額,實際售價將至11.7萬元/平方米,利潤水平再打折扣;且較高的拿地總價對于房企而言風險將更大。

  多種因素影響下,雖有房企退出競拍,不過這也未對太陽宮地塊造成太大影響。競拍現場,7家房企和聯合體激戰15輪觸及上限66.815億元,搖號確認上限競拍人后,經過34輪報價再次觸及政府持有產權份額10%上限,進入第二輪搖號。最終,中建玖合以66.815億元和10%政府持有產權份額摘得該地塊,成交樓面價8.83萬元/平方米,溢價率15%。

  位于北京豐臺區的小瓦窯村地塊是本輪土拍中參與房企最多的地塊。開拍前,該地塊吸引了潤澤、三元嘉業、電建+首鋼、中鐵置業、首開、中海等11家企業參與,報價14輪至24.56億元。

  6月1日下午,該地塊開拍不久,在懋源、三元嘉業等房企輪番舉牌中,很快達到最高上限價格26.45億元進入競報“現房銷售”面積環節,8家房企經過約30輪競報后,達到“現房銷售”面積上限進入搖號環節。最終,電建+首鋼以26.45億元和現房銷售面積30000平方米摘得地塊,成交樓面價約4.5萬元/平方米,溢價率15%。

  有房企投拓人士對記者分析,北京小瓦窯地塊教育資源優質、交通便利,銷售指導價相對周邊來說更具優勢,未來項目入市競爭力強,于房企而言去化壓力更小。

  一家報名參拍小瓦窯地塊的房企人士亦對記者表示,起始樓面價3.87萬元/平方米,銷售指導價7.5萬元/平方米,按限價和房價差來算,項目利潤不會低于10個點。

  位于北京順義的薛大人莊2號地塊是本輪土拍中首個“高標準”住宅地塊,華潤、首開、保利、懋源4家房企參與競拍,經過12輪競價觸及上限價格19.55億元,進入現場搖號環節,確定保利為地價上限競報人。

  之后進入競報“現房銷售面積”環節,競價階梯調整為2000平方米,經過16輪報價,首開以30000平方米現房銷售面積觸及上限,轉入高標準商品住宅建設方案投報程序,最終將通過投報高標準方案的方式確定競得企業。

  北京昌平區北七家鎮平西府地塊是現場競價的最后一宗地塊,吸引了華潤+葛洲壩、建工、招商、中海、首開5家房企及聯合體參與競拍,經過22輪報價觸及上限價格44.16億元,進入競報“現房銷售面積”程序后,經過1輪報價,最終被華潤+葛洲壩以44.16億元+現房銷售面積1000平方米摘得,溢價率15%,成交樓面價約3.5萬元/平方米。

  諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為,北京太陽宮、小瓦窯等地塊溢價率均達到了15%,說明區域及地塊熱度存在分化趨勢,“要注意另有7宗地塊均以底價成交。”

  某機構土地事業部負責人表示,北京太陽宮、小瓦窯、平西府地塊的銷售指導價均與周邊項目(或二手房)存在一定程度倒掛,這也是受到房企追捧的主要原因。

  18%流拍率,7地塊底價成交

  相比北京太陽宮、小瓦窯等“熱門地塊”,其余地塊競拍則相對冷淡。其中,北京奶西村“雙子星”——318地塊未及上限,319、320地塊則僅有首開一家現場報價。中海摘得的順義新城19街區地塊現場報價僅2輪。

  現場競價環節中,除北京太陽宮地塊外,各地塊均有企業退出。如北京小瓦窯地塊,13家房企及聯合體報名,不過因首創、北京城建未報價,因而競拍房企僅11家;昌平北七家平西府地塊8家房企及聯合體報名,中鐵建、綠城亦未報價。

  此外,在今日競拍前已有7宗底價成交,其中就包括此前備受關注的“明星地塊”北京豐臺區亞林西。豐臺區亞林西地塊位于北京南二環、南三環之間,是為數不多的三環內稀缺地塊,該地塊銷售指導價11.2萬元/平方米,同一板塊內的華潤昆侖域二手房掛牌價超過14萬元/平方米。

  盡管該地塊具備優異地理位置和3萬元/平方米倒掛價格優勢,不過并未吸引太多房企關注,只有華潤一家報名。

  “這個地塊規模較大,規劃建筑面積超過20萬平方米,還有超10萬平方米商業體量,并不是特別好算賬;且總地價也比較高,起拍價就74.7億元,對于開發商資金考驗比較大。”參與此次競拍的房企人士對記者表示,華潤以底價拿下該地塊,沒有競政府產權比例環節,再除去配套的商業辦公和幼兒園,住宅樓面價約7萬元/平方米。

  毗鄰北京亞林西地塊的昆侖域也是華潤操盤開發,目前其二手房掛牌價達14.3萬元/平方米。

  除底價成交的7宗地塊外,還有3宗地塊流拍。北京朝陽前葦溝兩個地塊銷售指導價不變,起拍總價下調。一家開發商測算過,該地塊利潤不低,能到7%~-8%。不過003地塊依然無人報名及報價,再次面臨流拍。

  北京豐臺東河沿兩地塊也有所調整,其中003地塊取消了商辦配建,011地塊則取消了保障房,降低了開發難度。在本批次集中供地中,豐臺區北宮鎮東河沿村棚戶區改造項目FT00-0202-0003地塊同樣因無人報名及報價,面臨流拍。

  對于這次北京集中供地,中原首席分析師張大偉表示,從土地市場看,分化依然非常明顯,企業出價分布非常不均衡,房企并未完全走出資金壓力。

  此次拍地中,主力依然是國企、央企地產企業,民企很少露面。同時進行的上海首輪供地,也未見旭輝等民企現身。一家民企高層據此表示,“央企沒有顧慮,我們則要控制風險和負債率”。

  聯合體拿地方式重回市場

  和北京2022年首輪集中供地不同的是,聯合體拿地形式重回本輪集中供地中,14宗成功出讓地塊有7宗地塊都是以聯合體形式拿地,其中5宗地塊底價成交。

  比如大悅城+中鐵建以底價23億元拿下北京昌平平坊村地塊;中海+石泰聯合體以26.6億元拿下北京石景山區衙門口地區地塊;住總+金隅聯合體以38.8億元競得北京朝陽區十八里店鄉地塊;龍湖+建工聯合體以底價24.4億元拿下北京豐臺區北宮鎮地塊;北京城建+京能置業8億底價競得北京平谷府前街地塊。

  實際上,聯合體拿地方式從報名情況上來看也能初見端倪。比如參與競拍地塊最多的華潤,報名的9宗地塊中,僅獨立報名了一宗地塊,剩余的8宗地塊則與北京城建、葛洲壩組建聯合體,聯合競拍。

  此外,華潤、首鋼、首開、保利等房企也或多或少選擇了聯合拿地的方式。

  關榮雪認為,聯合體拿地方式重回市場的原因可能有兩個:一是市場針對合作房企出現違約后資金調用等方面提出較為完善且合理的對策,這在一定程度上緩解了部分房企對于合作者出現違約導致資金凍結等現象的擔憂情緒;二是合作開發將能夠充分結合并發揮各房企優勢,并且也能夠在一定程度上減輕拿地及建設高成本的資金壓力。

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